Hovedside Ejendomsjura Firmainfo Ejendomsadministration ADSL internet Links
Skat ved andelsboligforenings ophør med udlejning

Jens Arentoft, ejendomsadministrator A.D., www.ejendomsadministration.nu

Beregning af skat ved andelsboligforenings ophør med udlejning.

SKM-nummer SKM2002.657.LSR
Myndighed Landsskatteretten
Dokumentets dato 25. november 2002
Dato for offentliggørelse 17. december 2002
Sagsnummer 2-2-1860-0094
Dokumenttype Kendelse
Overordnede emner Skat
Emneord Andelsbolig, forening, lejemål, erhverv, ophør
Resume En lejlighed beliggende i en ejendom tilhørende en andelsboligforening overgik fra erhvervsmæssig udlejning til et ikke-medlem til overdragelse til et medlem på andelsbasis. Ophøret af erhvervsmæssig virksomhed ansås som skattepligtigt efter selskabsskattelovens § 5, stk. 6, og den skattepligtige avance skulle opgøres efter ejendomsavancebeskatningsloven.
Reference(r) Ejendomsavancebeskatningsloven § 17, stk. 2
Selskabsskatteloven § 5, stk. 6

Andelsboligforeningen A klager for indkomståret 1999 over, at de stedlige skattemyndigheder har ansat ejendomsavance, 31.671 kr., ved overgang af foreningens sidste lejemål fra erhvervsmæssig til skattefri anvendelse.

Det fremgår af sagen, at andelsboligforeningen, har til formål at erhverve, eje og administrere en beboelsesejendom på 6.288 m2, fordelt på 80 beboelseslejligheder.

Andelsboligforeningen var i indkomståret 1999 (perioden 1. april 1999 til 31. marts 2000) ejer af ovennævnte ejendom og 1 beboelseslejemål på 85 m2 blev udlejet til et ikke-medlem af foreningen. 

I andelsboligforeningens selvangivelse for indkomståret 1999 har andelsboligforeningens revisor anført følgende: "Bemærk, at skattepligten ophører."

Andelsboligforeningen har for indkomståret 1999 selvangivet en skattepligtig indkomst på ÷ 226 kr. Den selvangivne skattepligtige indkomst er opgjort som følger i bilaget til selvangivelsen:

Boligafgift, ikke medlem    

 1.689 kr.

Ikke medlems andel i fradragsberettigede nettoudgifter,
beregnet på grundlag af areal:
     
Medlemmer:      
6.203m2 i 1 måned

 517 kr. 

   
6.288 m2 i 11 måneder  5.764m2

6.281 m2 

 
   

 7 m2

 
Ikke medlem:    6.288 m2  
85 m2 i 1 måned      
I alt       
1.720.020 x 7 m2: 6.288 m2  

 1.915 kr.

 1.915 kr.

Skattepligtig indkomst  

 0 kr.

 - 226 kr.

Den kommunale skatteforvaltning har forhøjet andelsboligforeningens skattepligtige indkomst med ejendomsavance på 31.671 kr.

I forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten, har de stedlige skattemyndigheder efter en fornyet gennemgang af sagen dog indstillet den allerede foretagne ansættelse vedrørende skattepligtig avance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven nedsat fra 31.671 kr. til 15.231 kr.

Baggrunden for forhøjelsen er, at den kommunale skatteforvaltning har anset overgangen af lejligheden på 85 m2 fra udlejning til et ikke-medlem til overdragelse til et medlem (fra erhvervsmæssig til ikke-erhvervsmæssig anvendelse) som fuldt ophør af drift af erhvervsvirksomhed. Det pågældende lejemål er anset for at være et selvstændigt aktiv, som udgør en erhvervsvirksomhed, så længe lejemålet udlejes til ikke-medlemmer af andelsboligforeningen. Ophøret af den erhvervsmæssige virksomhed er anset som skattepligtigt i medfør af selskabsskatteloven § 5, stk. 6.

Overgangen fra erhvervsmæssig anvendelse er af den kommunale skatteforvaltning sidestillet med en afståelse af en del af en fast ejendom, som således skal beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Den skattepligtige ejendomsavance ved overgangen af det ene lejemål til ikke-erhvervsmæssig anvendelse er i forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten af kommunen opgjort som følger:

Afståelsessum
Ejendommens handelsværdi ved
ophør af foreningens skattepligt:
   
Anskaffelsessum  

18.600.000 kr.

Ejendomsværdien 1/1 1993 + 10 %,
jf. EABL § 4, stk. 3


15.268.000 kr.

 
Tillæg 50 % af differencen mellem værdien
pr. 1/1-96 og værdien pr. 1/1-93
(18.600.000 kr. ÷ 15.268.000 kr.)
 x 50 %




1.666.000 kr.

 
Tillæg, jf. EABL § 5, stk. 1 (1993 - 1998):

60.000 kr.

 
Tillæg, jf. EABL § 5, stk. 2 (forbedring 1997:
72.500 kr. - 10.000 kr.)


62.500 kr.


17.056.500 kr.

Avance inden fradrag, jf. EABL § 6, stk. 2  

1.543.500 kr.

Fradrag, jf. EABL § 6, stk. 2 (27 %)  

416.745 kr.

Skattepligtig avance jf. EABL  

1.126.755 kr

Erhvervsmæssig andel af ejendomsavance:    
(1.126.755 kr. x 85 m2 : 6.288 m2  

15.231 kr.

Andelsboligforeningen er alene avancebeskattet af den del af avancen opgjort efter ejendomsavancebeskatningsloven, der efter arealfordelingen forholdsmæssigt kan anses for at vedrøre det fra erhvervsmæssig anvendelse overgåede lejemål siden ikrafttræden af den ændrede formulering af selskabsskatteloven § 5, stk. 4 den 19. maj 1993, jf. lov nr. 428 af 25. juni 1993 § 8, stk. 2.

Andelsboligforeningens repræsentant har over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at den erhvervsmæssige andel af ejendomsavancen udgør ÷37.708 kr., idet afståelsessummen ved opgørelsen af den skattepligtige avance efter ejendomsavancebeskatningsloven skal beregnes således, at ejendomsvurderingen skal nedsættes med differencen mellem andelsboligforeningens egenkapital og andelenes regnskabsmæssige værdi.

Til støtte herfor har repræsentanten gjort gældende, at såfremt man anvender ejendomsværdien som udgangspunkt i overensstemmelse med de stedlige skattemyndigheders opgørelse, da sker beskatningen på baggrund af en fiktiv gevinst, og ikke på baggrund af den realiserede gevinst. Den i sagen omhandlede lejlighed, som overgik fra udlejning til et ikke-medlem til et medlem af andelsboligforeningen blev således ikke solgt med udgangspunkt i en ejendomsværdi på 18,6 mio. kr.

Repræsentanten har endvidere anført, at andelsboligforeningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen, hvilket indebærer, at andelsboligforeningen er pligtig til ved købet af ejendommen at respektere de indgåede lejeaftaler for de lejere, der ikke ønsker at indmelde sig i foreningen. Efterhånden som lejerne fraflytter, overgår brugsretten til lejlighederne til medlemmer af foreningen. Dette sker gradvist, og andelsboligforeningen har ingen indflydelse på, hvornår de enkelte lejligheder overgår til medlemmer. Skattepligten efter selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6 omhandler "fortjeneste ved afhændelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed". De enkelte lejligheders overgang til et nyt medlem kan efter repræsentantens opfattelse ikke anses for salg af et formuegode.

Andelsboligforeningen sælger ikke ejendommen eller nogen del heraf i forbindelse med udvidelsen af kredsen af medlemmer, og det er uanset, om der er tale om overdragelse af brugsretten til sidste lejelejlighed til et medlem. Som følge heraf er andelsboligforeningen ikke skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningsloven.

I forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten har andelsboligforeningens repræsentant udarbejdet en opgørelse over den erhvervsmæssige andel af den skattepligtige ejendomsavance:

 

Ejendomsværdi iflg. regnskab pr. 31. marts
2000
 

18.600.000 kr.

Nedslag til køber:    
Forskel mellem egenkapital og andelenes
værdi:
   
14.982.855 kr. ÷ 10.642.535 kr.  

÷  4.340.320 kr.

Salgssum ejendom/andel  

14.259.680 kr.

Anskaffelsessum ejendom, ejendoms-
værdi pr. 1. januar 1993 + 10%


÷15.268.000 kr.

 
Tillæg 50%

1.666.000 kr.

 
Tillæg, EABL § 5, stk. 1

60.000 kr.

 
Tillæg, EABL § 5, stk. 2

62.500 kr.

17.056.500 kr.

Tab på ejendom i alt  

÷  2.796.820 kr.

Tab på andel (85 m2/6.288 m2)  

÷   37.708 kr.

 

Landsskatteretten skal udtale:

Det følger af selskabsskatteloven § 5, stk. 6, jf. stk. 4, at foreninger m.v. omfattet af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, som helt eller delvis ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed, skattemæssigt stilles som ved ophør af virksomhed og salg til handelsværdi af de aktiver og passiver, der er i behold hos foreningen m.v. på tidspunktet for ophøret af driften af den erhvervsmæssige virksomhed.

Af forarbejderne til den oprindelige affattelse af selskabsskatteloven § 5, stk. 4, FT 1966/67, 2. samling, tillæg A, sp. 2635 f., fremgår det, at bestemmelsen tog sigte på at beskatte blandt andet kapitalgevinster i overgangstilfælde, hvor senere beskatning på grund af overgangen var udelukket. Dette kunne ifølge forarbejderne være tilfældet, hvis en skattepligtig forening forud for en likvidation overgik til beskatning efter selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, for derefter uden øjeblikkelig afståelse af formuegoderne at ophøre med at have erhvervsmæssig indkomst. Selskabsskatteloven § 5, stk. 4, blev ændret ved lov nr. 374 af 18. maj 1994 til den nugældende affattelse, ligesom selskabsskattelovens § 5, stk. 6, blev indsat. Det fremgår af forarbejderne til ændringen, FT 1993/94, tillæg A, sp. 804 f., at der ved omformuleringen ikke er tilsigtet en ændring i den indtil da gældende retsstilling, ifølge hvilken der skete ophørsbeskatning i de tilfælde, hvor en forening m.v. omfattet af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, ophørte helt eller delvis med at drive erhvervsmæssig virksomhed, men at selskabsskatteloven § 5 blev ændret som følge af Højesterets dom i sagen UfR 1993.371, der bestemte, at overgang til beskatning efter selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, ikke kunne anses som overgang til skattefri virksomhed.

Landsskatteretten finder, at der ved ændringen af bestemmelsen om overgangsbeskatning i selskabsskatteloven § 5, stk. 4, i 1994 til den nugældende affattelse og indsættelsen af selskabsskatteloven § 5, stk. 6, blev skabt udtrykkelig lovhjemmel til, at der skal ske ophørsbeskatning af foreninger omfattet af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, ved helt eller delvis ophør med drift af erhvervsmæssig virksomhed. Det er således uden betydning, at der i praksis ikke tidligere er foretaget beskatning af andelsboligforeninger ved disses ophør med drift af erhvervsmæssig virksomhed. Ved den ændrede anvendelse af andelsboligforeningens sidste lejlighed fra at have været udlejet til et ikke-medlem til at blive benyttet af et medlem på andelsbasis ophørte andelsboligforeningen helt med at drive erhvervsmæssig virksomhed, jf. selskabsskatteloven § 5, stk. 6, jf. § 1, stk. 4 og 5. Andelsboligforeningen er derfor med rette blevet ophørsbeskattet i det indkomstår, i hvilket den erhvervsmæssige virksomhed er ophørt. Den erhvervsmæssige virksomhed bestod i udlejning af 1 lejlighed i andelsboligforeningens faste ejendom.

Landsskatteretten finder, at ophørsbeskatningen skal ske efter principperne i ejendomsavancebeskatningsloven, dog således at den skattepligtige avance opgøres som en forholdsmæssig del af den efter ejendomsavancebeskatningsloven beregnede avance svarende til forholdet mellem den erhvervsmæssige anvendelse og den ikke-erhvervsmæssige anvendelse af den faste ejendom i perioden efter ikrafttrædelsen af lov nr. 374 af 18. maj 1994, jf. lovens § 17, stk. 2. Som følge heraf finder retten ikke grundlag for at foretage en reduktion af afståelsessummen svarende til differencen mellem andelsboligforeningens egenkapital og andelenes regnskabsmæssige værdi.

Den påklagede ansættelse nedsættes hermed fra 31.671 kr. til 15.231 kr. i overensstemmelse med de stedlige skattemyndigheders opgørelse.

Denne kendelse fra Landsskatteretten blev i 2004 stadfæstet af Østre Landsret
under sagsnr. SKM2004.461.ØLR

Tilbage til ejendomsjura