Af Jens Arentoft, ejendomsadministrator A.D., www.ejendomsadministration.nu

Lejelovens tilbudspligt

Andelsboligforeninger etableres oftest på grund af reglerne om tilbudspligt i lejelovens § 100-105, hvoraf det fremgår at der ved salg af visse boligejendomme påhviler udlejeren pligt til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis.

Tilbudspligten omfatter ejendomme med mindst 6 rene beboelseslejligheder og ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder, der gerne må indeholde blandede lejemål.

Køb på tvangsauktion

Der er imidlertid ikke tilbudspligt ved tvangsauktion.

Hvis lejerne, f.eks. via en avisannonce, bliver bekendt med, at der skal afholdes tvangsauktion over den ejendom, som de bebor, kan de søge assistance hos en professionel rådgiver med kendskab til stiftelse af andelsboligforeninger, med henblik på undersøgelse af mulighederne for at stifte en andelsboligforening, der kan købe ejendommen på tvangsauktionen.

Da tvangsauktioner først bekendtgøres ca. 14 dage for afholdelsen kan det være vanskeligt at nå at få alle forhold bragt på plads inden tvangsauktionen. Der kan dog skaffes op til 6 ugers yderligere frist ved at aftale med en yderligt placeret panthaver, at denne på tvangsauktionen forlanger afholdelse af ny auktion. Den ny auktion afholdes som regel inden 6 uger efter første auktion, da den højstbydende på første auktion kun er bundet af sit bud i 6 uger.

En andelsboligforening kan kun gyldigt købe en udlejningsejendom hvis man overholder reglerne i § 2 i andelsboligloven, der blandt andet siger, at mindst 1/3 af ejendommens lejere af beboelseslejligheder skal være medlem af foreningen ved købet.

Salg på tvangsauktion

Hvis andelshaverne ikke betaler terminsydelser m.v. kan andelsboligforeningens ejendom blive solgt på tvangsauktion. Det skete første gang den 7/7 1986 hvor andelsboligforeningen Vesterbrogade 96 i København mistede sin ejendom på tvangsauktion.

Andelsboliglovens § 4, stk. 1 siger: " Erhverves en andelsboligforenings ejendom af en ny ejer, har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere."

Ved dom af 29/9 1988 fra Københavns Byret blev det fastslået, at § 4, stk. 1 kun sikrer de tidligere andelshavere ret til at blive boende som lejere. Der foreligger herefter et nyt etableret lejeforhold, som berettiger den nye ejer til at aftale leje, forbedringsforhøjelse og depositum som ved genudlejning.

De tidligere andelshavere i ejendommen Vesterbrogade 96 kom derfor til at betale forbedringslejeforhøjelse for vinduer som andelsboligforeningen tidligere havde købt og fået monteret.

Dommen med tilhørende afgørelser fra huslejenævnet kan hentes i PDF-format HER.

Tilbage til ejendomsjura