Af Jens Arentoft, ejendomsadministrator A.D., www.ejendomsadministration.nu

Andelens totale pris

Ved salg af andelslejligheder m.v. skal man overholde reglerne i andelsboligloven (ABL) om maksimalpriser, der dog ikke gælder for rene erhvervslejligheder.

Ifølge ABL § 5 består prisen af 4 dele:

Stk. 1 Andelen i foreningens formue.

Stk. 1 Forbedringer i lejligheden.

Stk. 1 Lejlighedens vedligeholdelsesstand.

Stk. 7 Inventar der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden.

Udover lovens begrænsninger kan andelsboligforeningens vedtægter indeholde bestemmelser, der begrænser prisen yderligere. Vedtægterne kan ikke lovligt tillade en højere pris end den, der kan beregnes efter ABL.

Bestemmelserne i ABL om maksimalpriser gælder både for andelslejligheder m.v. i gamle ejendomme og i nybyggeri.

I ABL § 5 stk. 5, 6 og 7 er anført særlige lempelige bestemmelser for foreninger, hvortil det offentlige har ydet støtte til boligforbedringsarbejder eller indekslån.

Andelen i foreningens formue

Ved opgørelse af foreningens formue skal man medregne samtlige aktiver og passiver, idet andelens værdi er en andel af nettoformuen.

Ejendommens værdi og prioritetsgælden er naturligvis de vigtigste poster, og opgørelsen heraf er derfor udførligt beskrevet i ABL og i det nyeste cirkulære af 21/4 1986 om prisfastsættelsesbestemmelser. Man skal dog være opmærksom på, at lovens § 5 er ændret væsentligt med virkning fra den 1/6 1992.

Ved formueopgørelsen kan ejendommen ifølge ABL § 5 stk. 2 optages til en af følgende værdier.

a) Anskaffelsesprisen.

b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom.

c) Den senest ansatte ejendomsværdi.

d) Prioriteret ejendomsværdi pr. 1/4 1981 med tillæg på 22% (Delvis udgået mulighed)

Generalforsamlingen eller vedtægterne bestemmer hvilken værdi, der skal benyttes.

Andelsboligforeningens nettoformue fordeles på de enkelte andelshavere efter indskud, areal, boligafgift eller lignende. Vedtægterne bestemmer normalt hvilken fordelingsnøgle der skal anvendes.

Den egenkapital/værdi/formue som andelshaverne skal dele, findes ved at opstille en
regnskabsbalance hvor aktiver minus gæld er lig med egenkapital/værdi/formue.

Forenklet eksempel på regnskabsbalance:

Anskaffelsesprisen.

Til anskaffelsesprisen kan lægges købsomkostninger samt værdien af forbedringer, der er udført på ejendommen efter anskaffelsen i det omfang, forbedringerne skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi.

Prioritetsgælden optages til pålydende pantebrevsrestgæld, uanset om det er kontantlån eller obligationslån.

Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom.

Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom skal fastsættes af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Før den 1/6 1992 indeholdt andelsboligloven ikke bestemmelse om hvilken uddannelse vurderingsmanden skulle have.

Prioritetsgælden opgøres til kursværdi, for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld.

Med virkning fra den 1/6 1992 blev der indført bestemmelse om at vurderingen ikke må være mere end 18 måneder gammel. I bemærkningerne til lovforslaget er der foreslået følgende procedure for overholdelse af tidsfristen: I forbindelse med regnskabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår foretages vurdering omtrent samtidig med regnskabsårets udløb. Resultatet indarbejdes i regnskabet som færdiggøres i foråret og forelægges generalforsamlingen, typisk inden 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Efter vedtagelse på generalforsamlingen vil denne pris med en eventuel vedtagen prisstigning normalt være gældende, indtil generalforsamlingen det følgende år igen træffer bestemmelse om prisen. Til handelsværdien kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen.

Andelsboliger som er nyopført med støtte efter boligbyggeriloven kan formentlig ikke benytte handelsværdimetoden ved formueopgørelsen, bl.a. fordi de er finansieret med indekslån, hvortil der ydes offentlig støtte, som ifølge § 66 a i lov om boligbyggeri kan kræves tilbagebetalt, hvis andelsboligforeningen opløses. Da tilbagebetalingskravet skal medregnes i formueopgørelsen vil handelsværdimetoden normalt være uden interesse for disse foreninger.

Den senest ansatte ejendomsværdi.

Ejendomsværdien kan være fastsat ved en almindelig vurdering eller en omvurdering. Til ejendomsværdien kan lægges værdien af forbedringer, der er udført på ejendommen efter seneste vurdering, i det omfang, forbedringerne skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi.

Prioritetsgælden optages til kursværdi. Indekslån skal optages til kursværdien af obligationsrestgælden

Prioriteret ejendomsværdi pr. 1/4 1981 med tillæg.

Denne metode er afskaffet, men finder fortsat anvendelse for andelsboligforeninger, hvor det fremgår af det før den 1. september 2005 senest aflagte årsregnskab, at andelens værdi er opgjort efter denne prisfastsættelsesmetode.

Vurderingen pr. 1/4 1981 er den 17. almindelige vurdering, og denne kan kun benyttes for ejendomme, der er opført før den 1/1 1981. Denne ejendomsværdi forhøjes med et tillæg på 22% for perioden 1/4 1981 - 31/12 1985. Der gives ikke procenttillæg for tiden efter den 31/12 1985.

Til ejendomsværdien lægges værdien af forbedringer, der er udført på ejendommen efter 1/4 1981, i det omfang forbedringerne skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi.

Prioritetsgælden optages til pantebrevsrestgælden, uanset om det er kontantlån eller obligationslån.

Boligministeriet har i sin rapport fra juni 1994 anført, at metode d forventedes at blive afløst af de 3 andre metoder og at metode d i 1993 kun blev anvendt af 4% af de traditionelle andelsboligforeninger.

Forbedringer på ejendommen

Som nævnt kan forbedringer på ejendommen medregnes, i det omfang forbedringerne skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi. Omkostningerne ved udførelsen af forbedringerne kan ikke uden videre aktiveres. Hverken loven eller retspraksis giver nogen præcis vejledning om, hvilke forbedringer der kan aktiveres. Forbedringer kan dog i hvert fald aktiveres i det omfang, de giver ret til lejeforhøjelser, hvilket vil sige termovinduer 2/3 forbedring, forsatsvinduer 100% forbedring, isolering 100% forbedring, porttelefonanlæg 100% forbedring og fællesantenne 100% forbedring.

Tilbage til ejendomsjura