Af Jens Arentoft, administrator A.D., www.ejendomsadministration.nu

BBR-registeret

Hver kommune fører et BBR-register med oplysninger de enkelte bygningers beliggenhed, opførelsesår, installationer, anvendelse og areal m.m. som benyttes ved kommunens vurdering, planlægning og statistik.

Areal for andelsboliger

Arealbegrebet i BBR-registeret kaldes for bruttoetagearealet og benyttes normalt som gældende areal for andelslejligheder og udlejningslejligheder. BBR-arealet omfatter ikke blot gulvarealet men hele lejlighedens areal incl. vægge og andel i trapper.

Beregning af indskud og fordeling af boligafgift sker normalt med BBR-arealet som fordelingstal og det er derfor vigtigt, at arealet er opmålt korrekt. Såfremt andelsboligforeningen konstaterer fejl i BBR-registerets oplysninger skal foreningen give kommunen meddelelse om disse.

Såfremt foreningen ønsker kontrolopmåling skal denne foretages i overensstemmelse med § 1 i Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 311 af 27/6 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler. Bestemmelsen er anført nedenfor. Der er ikke krav om en autoriseret opmåler, men landinspektører er uddannet til dette.

Areal for ejerlejligheder

Ejerlejligheders bruttoetageareal er registreret i BBR-registeret efter samme opmålingsmetode som for andelsboliger. Ved salg af ejerlejligheder oplyses normalt det tinglyste areal, som er en opmåling foretaget af en landinspektør ved ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Det tinglyste areal er som tommelfingerregel 10% mindre end BBR-arealet. Opmålingsreglerne fremgår af Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber af nr. 177 af 25/8 1977 punkt 35 Se nedenfor.

Tilbage til ejendomsjura

§ 1. Beregning af bruttoetagearealet for hver enkelt bolig eller erhvervslokale.

Boligers og erhvervslokalers areal opgøres som bruttoetagearealet. Bruttoetagearealet er defineret som boligens eller erhvervslokalets samlede areal medregnet ydervægge og andel i adgangsarealer som nærmere beskrevet nedenfor.

Bruttoetagearealet opgøres som arealet i vandret plan målt til ydersiden af de begrænsende ydervægge.

Arealet af de enkelte boliger eller erhvervslokaler afgrænses mod omgivende boliger eller erhvervslokaler ved halvdelen af skillevægge til disse. Skillevægge til adgangsarealer henregnes dog fuldtud til boligen/erhvervslokalet.

Den nævnte definition på bruttoetagearealet gælder med følgende begrænsninger og tilføjelser:

a. Adgangsarealer til boliger og erhvervslokaler, herunder trapper, korridorer, altangange, elevatorer m.v., fordeles for en opgang med lige store andele på de tilliggende boliger og erhvervslokaler (dvs. uanset disses størrelse). Ved "tilliggende" forstås, at lokalet har dørforbindelse til adgangsarealet.

For bygninger med altangang fordeles adgangsarealet på alle boliger og erhvervslokaler, dvs. også på enheder i stueetagen.

Er der indrettet boliger eller erhvervslokaler i kælder og/eller tagetage, medregnes det dertil knyttede adgangsareal i det fælles adgangsareal, der skal fordeles.

Er der fælles adgang til boliger/erhvervslokaler og "udenomsrum" (jfr. nedenstående litra c), medregnes kun halvdelen af dette areal til det samlede fælles adgangsareal, der skal fordeles. Bruttoetagearealet for boliger og erhvervslokaler opgøres i dette tilfælde incl. den mod "udenomsrummene" vendende side af fælles mure eller skillevægge.

c. Arealer af "udenomsrum" beliggende adskilt fra boligen eller erhvervslokalet - såsom vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum o. lign. - medregnes ikke.

d. I tagetager opgøres bolig- eller erhvervsareal som arealet målt i vandret plan 1,5 m. over færdigt gulv til ydersiden af tagbeklædningen.

e. Indgår der i en bolig eller et erhvervslokale arealer i kælderetage, medregnes dette, hvis det er sammenhængende med det øvrige areal via en indvendig trappe.

f. Arealer af "supplementsrum", der hører til en bolig eller et erhvervslokale, men er beliggende adskilt herfra, medregnes til boligen eller erhvervslokalet som henholdsvis bolig- eller erhvervsareal. Dette gælder f.eks. arealet af rum til beboelses- og erhvervsformål beliggende på andre etager og med særskilt indgangsdør (og adresse).

g. Anvendes en bolig til både bolig- og erhvervsformål, medregnes hele arealet som boligareal. Dog er der i relation til bestemmelsern i § 4, stk. 2, 2. pkt. i lov om midlertidig regulering af boligforholdene det areal, der faktisk anvendes til bolig- og erhvervsformål, der er afgørende for, om ejendommen er omfattet af loven.

h. Arealet af "enkeltværelser til beboelse" (dvs. boliger uden eget køkken) anses som erhvervsarealer.

Bekendtgørelsen er trådt i kraft den 1/1 1984.

Opmålingen.

35. Til fyldestgørelse af det i punkt 34

• c) stillede krav skal hver enkelt lejlighed opmåles. Opmåling skal foretages med en sådan nøjagtighed, at arealet med sikkerhed kan angives i et helt antal kvadratmeter.

Ved opmåling af ejerlejlighedernes areal bør nedenstående retningslinier følges:

• 1o) Ved beregning af arealet følges den udvendige side af lodrette ydermure.
• 2o) Vægge, som dannere skel imellem lejlighederne, medregnes med halvdelen af vægtykkelsen til hver lejlighed.
• 3o) vægge, som danner skel mellem lejligheder og fællesrum, medregnes til ejerlejligheden med hele vægtykkelsen.
• 4o) Arealer i tagetage el.lign. måles i et vandret plan 1,5 meter over færdigt gulv. Hvis der findes begrænsende lodrette vægge (skunkvægge), og disse er 1,5 meter eller højere, måles fra planets skæring med væggenes yderside, medens der ellers måles fra planets skæring med de skrå vægges yderside (overflade af tagdækning). Arealer, der er beliggende i planet 1,5 meter over færdigt gulv, men mellem yderside af lodrette vægge og tagfladen, kan dog medregnes, hvis der er tale om indbyggede skabe, garderoberum og lign., der med hensyn til udførelse og indretning må betegnes som en del af lejlligheden.

Ved andre lodrette vægge i tagetage (f.eks. vægge mellem to lejligheder) samt lodrette ydermure (f.eks. gavle, kviste) følges reglerne under punkterne 1o-3o.