 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Garantireglen
og dens baggrund Af Jens Arentoft, ejendomsadministrator A.D., www.ejendomsadministration.nu Fra 1/2 2005 indeholder
andelsboligloven ikke længere krav om at andelsboligforeningen skal
stille garanti for købers banklån. Nedenstående oplysninger om den før 1/2 2005 gældende garantiregel har kun historisk interesse. Lovændringer Folketinget vedtog den 29/2 1996 ændringer i andelsboligloven, boligbyggeriloven og realkreditloven. Lovændringerne indeholdt en række elementer til forbedring af vilkårene for de støttede private andelsboliger og en ændret garantiregel for både nye og gamle andelsboliger. Lovændringerne blev gennemført på grund af det kraftige fald i efterspørgslen på nyere andelsboliger i de foregående år. Den faldende efterspørgsel medførte økonomiske problemer for et antal eksisterende andelsboligforeninger og en væsentlig reduktion i antallet af nyopførelser af andelsboliger. Garantiregel ved andelskøb før 1/2 2005 Lovændringen i 1996 vedrørte § 5, stk. 12 i andelsboligloven, der blev ændret til følgende: "Erhververen af en andel, hvortil der alene er knyttet retten til en bolig kan forlange, at foreningen yder en garanti for lån i et pengeinstitut til delvis dækning af den del af prisen, der betales for andelen i foreningens formue. Garantien ydes til 60 pct. af den del af prisen for andelen i foreningens formue, der overstiger 40.000 kr. Det garanterede lån skal afdrages over 15 år og forfalder ved videresalg af andelen. Udeblivelse af betaling af renter og afdrag på det garanterede lån betragtes som misligholdelse med betaling af boligafgift og kan medføre eksklusion og ophævelse af brugsretten til boligen" Beregningseksempel: Værdi af andelen i
foreningens formue . . . . . 100.000 kr. Garanti 60% af 60.000 kr. = 36.000 kr. 3 lempelser Lovændringen indeholdt både lempelser for andelsboligforeningen og for erhververen: 1. Foreningen skal nu garantere for 60 pct. i stedet for hidtil 80 pct. af den del af prisen, der overstiger 40.000 kr. 2. Løbetiden på det garanterede lån blev forlænget fra 10 til 15 år 3. Forbedringer udgik af beregningsgrundlaget. Forbedringerne udgik af beregningsgrundlaget for at undgå at foreningen stiller garanti for en finansiering, som rykker ud over det finansierede godes restlevetid. Endvidere har man været opmærksom på, at foreningen er uden indflydelse på omfanget af forbedringer i lejlighederne og dermed på størrelsen af de garantier, som foreningen kan blive pålagt at stille vedrørende de enkelte lejligheder. Vedtægter Såfremt den enkelte forenings vedtægter indeholder en garantiregel som giver køber en større garanti end efter loven, skal foreningen overholde den vedtægtsbestemte garantistørrelse, indtil lovens garantistørrelse er indsat i vedtægterne. Eventuelt kan det indføjes i vedtægterne, at foreningen stiller garanti i henhold til den til enhver tid gældende regel herom i andelsboligloven. Garanti eller kaution Garantien bør udformes
således at foreningen har 6 måneders frist med betalingen, hvis
garantien gøres gældende. Foreningen kan så benytte de 6 måneder til
at ekskludere andelshaveren og sælge andelen. Transporter bør afvises Nogle
pengeinstitutter har tilsyneladende ikke kendskab til garantireglen og
forsøger i stedet at få noteret transport i fremtidigt
salgsprovenue til sikkerhed for lånet. |
|
