Overskud/underskud ved udleje

Indhold

Når du udlejer din ejendom, skal du opgøre et overskud/underskud, som skal medregnes i den personlige indkomst.

Hvis lejerens husleje er inklusive en fast afgift til lys, vand og varme, vil dine udgifter hertil påvirke driftsregnskabet. Din indtægt ved udlejning og bortforpagtning af lejligheder, forretningslokaler og lignende er i dette tilfælde lejeindtægten inklusive lys, vand og varme.

Hvis lejerens husleje er eksklusive udgift til lys, vand og varme, og lejeren således skal refundere dine udgifter hertil, påvirker udgifterne ikke ejendommens driftsregnskab. Din indtægt ved udlejning og bortforpagtning af lejligheder, forretningslokaler og lignende er i dette tilfælde lejeindtægten eksklusive lys, vand og varme.

De udgifter, du kan trække fra i lejeindtægten, er:

ejendomsskatter
eventuelle vedligeholdelsesudgifter
vand-, kloak- og renovationsafgifter
udgifter til administration og revisorbistand vedr. regnskabet
udgifter til forsikring af ejendommen
udgifter til skorstensfejer, snerydning og fejning
kontingent til grundejerforening
afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter

Overskuddet vedrørende udlejningen skrives på den udvidede selvangivelse i rubrik 111. Bemærk, at beløbet selvangives før eventuelt beløb overført til medarbejdende ægtefælle, før fradrag for AM-bidrag og særlig pensionsopsparing og før renter.

Overskud/underskud medtages i det indkomstår, lejen vedrører. Hvis huslejen er forudbetalt for en periode, der rækker ud over det aktuelle indkomstår, skal du kun medregne den del af lejebetalingen, der vedrører dette år.

Renteudgifter vedrørende ejendommen, som f.eks. prioritetsrenter og renter af vej- og kloakgæld, fragår i kapitalindkomsten.

Hvis du overtager en ejendom midt i indkomståret, skal du kun medregne den lejeindtægt, der vedrører din ejertid. Du kan også kun fradrage de udgifter, som du reelt har haft i din ejertid.

Underskud vedrørende udleje skal på samme måde fragå i din personlige indkomst. Beløbet skal skrives på den udvidede selvangivelse i rubrik 112. Bemærk, at beløbet er før renter.

AM-bidrag og særlig pensionsopsparing

Overskuddet beskattes som personlig indkomst og du skal betale AM-bidrag og særlig pensionsopsparing af overskuddet. Ved underskud skal der ikke betales AM-bidrag og særlig pensionsopsparing.

Vedligeholdelse eller forbedring

Den del af lejeindtægterne, som du efter lejelovgivningen skal hensætte på konto for indvendig og udvendig vedligeholdelse mv., skal medregnes fuldt ud. Til gengæld kan du fratrække vedligeholdelsesudgifterne.

Du kan ikke fratrække udgifter til forbedring af din ejendom. Det er derfor vigtigt at kende forskel på vedligeholdelse og forbedring.

Vedligeholdelse bedømmes i forhold til ejendommens tilstand på det tidspunkt, hvor du overtog den. Vedligeholdelsesudgifter, som du kan trække fra, er udgifter, der er en følge af almindelig slid og ælde i den tid, du har ejet ejendommen. Det kan være udgifter til f.eks. malerarbejde og anden form for udbedring som følge af slitage.

Udgifter til reparation af skader, der opstår på grund af vejret, som f.eks. frostsprængninger og fugtskader, kan trækkes fra i det omfang, de ikke er dækket af en forsikrings- eller erstatningssum. Det er en forudsætning, at skaden er sket efter, du har overtaget ejendommen, og at ejendommen ikke forbedres i forhold til tilstanden umiddelbart før, skaden er sket.

Udgifter til istandsættelse eller genopførelse efter en skade (brand, vandskade mv.) kan derimod ikke trækkes fra som
vedligeholdelsesudgift.

Forbedringsudgifter er udgifter, der bringer din ejendom i bedre stand, end den var, da du overtog den. Eksempler på forbedringer er indlæggelse af centralvarme og badeværelse.

Nyerhvervede ejendomme

Der er en grænse for, hvor store istandsættelsesudgifter du kan fradrage i de første 3 ejerår. Normalt vil skattemyndighederne anerkende fradrag for istandsættelsesudgifter inden for 35 pct. af den årlige lejeindtægt (eksklusive evt. varmebidrag) for en- og tofamilieshuse og 25 pct. for udlejningsejendomme. Det er lejeindtægten, der for den enkelte ejendom er afgørende for fradragets størrelse - også hvis du har købt flere udlejningsejendomme på samme tidspunkt.

Når du selv bor i din udlejningsejendom

Hvis du som ejer af en udlejningsejendom selv bor i en af lejlighederne, skal du medregne en egen lejeindtægt. Det er det beløb, som lejligheden kunne udlejes til ved udleje til en fremmed lejer. Egen lejeindtægt er personlig indkomst og indgår i regnskabet for ejendommen. Du har ret til fradrag for samtlige driftsudgifter på ejendommen - også vedrørende den lejlighed, som du selv bor i.

Anvendelse af virksomheds- eller kapitalafkastordningen

Overskuddet ved udlejningsvirksomhed kan opgøres og beskattes efter reglerne om virksomhedsordningen. Alternativt kan en del af udlejningsvirksomhedens overskud beskattes som kapitalafkast ved anvendelse af kapitalafkastordningen. Du kan læse mere herom i pjecen "Virksomheds- og kapitalafkastordningen".

Hvis du udlejer et en- eller tofamilieshus, en ejerlejlighed eller lignende ejendom, som du selv har boet i en del af indkomståret, kan du også anvende virksomheds- og kapitalafkastordningen i det indkomstår, hvor boligen overgår til udlejning. Det er en betingelse, at udlejningen i det konkrete tilfælde er erhvervsmæssig.

For den del af året, hvor du selv har boet i ejendommen, betales der en forholdsmæssig ejendomsværdiskat.

Virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen kan anvendes fra lejeperiodens begyndelse. Du kan læse mere herom i pjecen "Virksomheds- og kapitalafkastordningen".

Tilbage til ejendomsjura