Af Jens Arentoft, ejendomsadministrator A.D., www.ejendomsadministration.nu

En del af nedenstående har kun historisk interesse, på grund af indførelsen af digital tinglysning.
Blandt andet skal ejerpantebreve ikke længere håndpantsættes, men derimod underpantsættes.

Ejerforeningers pantesikkerhed etableres i praksis i form af ejerpantebreve, skadesløsbreve, pantstiftende vedtægter eller pantstiftende skøder.

Ved salg af ejerlejligheder retter ejendomsmægleren sædvanligvis henvendelse til ejerforeningens administrator, hvor der blandt andet spørges om forhøjelse/etablering af pantesikkerhed.

Såfremt ejerforeningen benytter ejerpantebreve eller skadesløsbreve, skal der udfærdiges en allonge til pantebrevet. Allongen skal som udgangspunkt udfærdiges og ekspederes af den berigtigende advokat, men nogle administratorer foretrækker at udfærdige allongerne selv, således at alle ejerforeningens allonger har samme formulering.

Panterettens størrelse.

Panterettens størrelse bør mindst svare til 1 års fællesbidrag, varmebidrag m.v. og på grund af prisudviklingen vil der med tiden opstå behov for at forhøje panteretten. Ifølge § 23, stk. 6 i bekendtgørelse nr. 1148 af 05/12 2005 om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling kan instituttet se bort fra ejerpantebreve, skadesløsbreve og pantstiftende deklarationer til ejerlejlighedsforeninger m.v.  såfremt de nævnte hæftelsers hovedstol med en eventuel regulering ikke overstiger 41.000 kr. Ved større beløb medregnes det overskydende nominelle beløb. Beløbsgrænsen på 41.000 kr. reguleres en gang årligt og udgjorde 41.000 kr. i perioden februar 2004 til februar 2005.
Beløbsgrænsen er reguleret til kr. 52.000 kr. i 2011. Lån finansieret med SDO/SDRO obligationer respekterer ikke ejerpantebreve.
 

Ved salg af private pantebreve kan foranstående ejerforeningspant dog medføre et beskedent kursfradrag, især hvis ejerforeningens pant er stort i forhold til lejlighedens salgspris. Det kan derfor ikke anbefales, at der tinglyses alt for stort ejerforeningspant. Panteretten kan eventuelt forsynes med en form for pristalsregulering eller anden automatisk regulering, der dog kan medføre fradrag i realkreditinstitutternes låneudmåling. For at begrænse risikoen for fradrag i låneudmålingen kan der tinglyses en beløbsgrænse som f.eks. følgende:

"Nærværende pantstiftende vedtægter vil over for realkreditinstitutter alene blive gjort gældende for et beløb på 50.000 kr."

Generel respektpåtegning.

I mange ældre pantedokumenter er det anført, at de respekterer optagelse af størst mulige realkreditlån, da realkreditlånegrænsen tidligere var 40% af ejendommens værdi. Efter at realkreditlånegrænsen i 1982 blev hævet til 80% medfører en sådan påtegning, at ejerforeningens pantesikkerhed som regel ikke vil opnå dækning ved tvangsauktion.

Sådanne gamle respektpåtegninger skal derfor annulleres ved tinglysning af en påtegning.

Brugen af generelle respektpåtegninger blev i 1974 begrænset ved indsættelse af § 15 A i tinglysningsloven men dette har tilsyneladende ikke gjort indtryk på fogedretterne. Dette kan belyses ved følgende kendelse af 23/11 1989 fra Fogedretten i København: "Tinglysningslovens § 15 A findes ikke at have betydning for de pågældende panterettigheders indbyrdes prioritetsstilling, idet bestemmelsen blot angiver betingelserne for anmærkningsfri tinglysning af efterstående panterettigheder. Da det pantstiftende skøde efter sit indhold respekterer lån ydet af almindelig og særlig realkredit og da den berettigede ikke har ændret respekttilsagnet efter at realkreditlånegrænsen er hævet, findes ejerforeningen også overfor det senere tinglyste realkreditlån at være bundet af respekttilsagnet, som følge heraf bestemmes: Ejerforeningens panteret tillægges prioritet efter realkreditinstituttets pantebrev."

Tinglysningsafgiften

Etablering af ejerforeningers panteret medfører betaling af tinglysningsafgift i henhold til § 5 i lov om tinglysningsafgift hvoraf det fremgår, at for tinglysning af pant udgør afgiften 1.400 kr. pr. dokument og 1,5% af det pantsikrede beløb. Afgiften afrundes opad til nærmeste kronebeløb, der er deleligt med 100 (§ 2).

Ejerpantebreve og skadesløsbreve.

Ejerpantebreve og skadesløsbreve er et område der ofte forsømmes i ejerforeningernes administration, uanset om ejerforeningen administreres af beboerne selv eller af en "professionel" administrator.

Forsømmelserne består som regel af et eller flere af følgende punkter:

1. Nogle pantebreve er bortkommet eller er slettet af tingbogen.

2. Ejerforeningens adresseændringer er ikke tinglyst.

3. Nuværende ejer er ikke indtrådt som debitor/kreditor.

4. Påtegningerne er mangelfulde eller forkert formuleret.

5. Der mangler skriftlig håndpantsætningserklæring eller bevis.

6. Der mangler fuldmagt/bemyndigelse til ejerforeningen.

Nogle pantebreve er bortkommet eller er slettet af tingbogen.

Efter at have overtaget administrationen af en ejerforening bør administrator kontrollere på tinglysningskontoret, at alle tinglyste pantebreve foreligger samt at de foreliggende pantebreve ikke er slettet af tingbogen i henhold til retsplejelovens § 581 efter en eventuel tvangsauktion. Bortkomne skadesløsbreve kan aflyses ved en særskilt løs kvittering fra ejerforeningen (kreditor). Bortkomne ejerpantebreve skal både mortificeres ved dom og kvitteres til aflysning af den ifølge tingbogen berettigede, jævnfør Østre Landsrets kendelse af 5/1 1996.

I Østre Landsrets kendelse af 16/3 1982, blev det fastslået, at pant der ikke opnår dækning på en tvangsauktion, bortfalder ved auktionen som bærer af panterettighed i ejendommen, uanset at pantet ikke begæres slettet af tingbogen af køber i henhold til rpl. § 581. Udækket ejerforeningspant skal derfor gentinglyses med betaling af ny tinglysningsafgift.

Ejerforeningens adresseændringer er ikke tinglyst.

Ved afholdelse af tvangsauktion indkaldes ejerforeningen ved at fogedretten sender brev til den meddelelsesmodtager (ejerforeningen c/o administrator) der er anført i pantebrevet og er tinglyst. Ved administratorskift bør der derfor tinglyses meddelelse om ejerforeningens nye adresse, og dette kan ske uden betaling af tinglysningsafgift, jævnfør § 7, stk. 4 i lov om Tinglysningsafgift.
Reglerne om tvangsauktion fremgår af retsplejelovens kapitel 51, og meddelelsespåtegningen kaldes derfor også for "Kapitel 51 påtegning". Kapitel 51 påtegningen bør under alle omstændigheder tinglyses senest når den enkelte ejer kommer i restance til ejerforeningen således at indkaldelse til tvangsauktion sikres.

Nuværende ejer er ikke indtrådt som debitor/kreditor.

Ejerpantebreve giver kun sikkerhed for ejerens gæld til ejerforeningen såfremt ejeren har underskrevet en allonge hvor han indtræder som debitor og kreditor. Dette fremgår af Østre Landsrets dom af 4/3 1996. Den tidligere kreditor skal endvidere skrive under på kreditorskiftet. Det er ikke nødvendigt at tinglyse allongen. I ejerpantebreve er debitor og kreditor samme person. Ved salg af ejerlejligheden bør ejerskiftet derfor ikke berigtiges ved udstedelse af gældsovertagelseserklæring (debitorskifte), da ejerpantebrevet herved ophører med at være et ejerpantebrev. Ved skadesløsbreve skal der derimod kun berigtiges debitorskifte, da ejerforeningen er anført som kreditor i skadesløsbrevet.

Påtegningerne er mangelfulde eller forkert formuleret.

Der findes mange varianter af mangelfuldt eller forkert formulerede transportpåtegninger på ejerpantebreve.

Jeg vil anbefale at følgende transportpåtegning anvendes: "Nærværende ejerpantebrev transporteres herved til (ny ejers navn) der har erhvervet den pantsatte ejendom, og som ved sin underskrift på nærværende påtegning overtager ejerpantebrevet som debitor og kreditor, idet pantebrevets bestemmelser i alle ord og punkter ratihaberes. (Kapitel 51 påtegning og fuldmagt til ejerforening gentages/fornyes). (Datering og underskrifter af både tidligere og nuværende ejer). Vitterlighedspåtegning anbefales for nuværende ejer).

Ved skadesløsbreve indtræder den nye ejer som debitor og erklærer i samme påtegning, at skadesløsbrevet skal dække den gæld som han fremtidig måtte få til ejerforeningen.

Der mangler skriftlig håndpantsætningserklæring eller bevis.

Ved håndpantsætning overgives ejerpantebrevet til ejerforeningen med en skriftlig eller mundtlig håndpantsætningserklæring. Der er nødvendigt at håndpantsætter effektivt berøves rådigheden over ejerpantebrevet. Ejerforeningens tilgodehavende er kun sikret ved ejerpantebrevet, hvis ejerforeningen kan bevise, at ejerpantebrevet er håndpantsat. Det må derfor anbefales, at der udstedes en skriftlig håndpantsætningserklæring, hvoraf det også fremgår hvad ejerpantebrevet skal tjene til sikkerhed for. Håndpantsætningserklæringen kan eventuelt skrives i ejerpantebrevet. Bevis for en mundtlig håndpantsætningserklæring kan foreligge, ved at der i ejerpantebrevet er anført kapitel 51 påtegning og fuldmagt til ejerforeningen, således at det klart fremgår af omstændighederne, at ejerpantebrevet er håndpantsat hos ejerforeningen. Skadesløsbreve skal ikke håndpantsættes, da ejerforeningen er anført som kreditor i skadesløsbrevet.

Der mangler fuldmagt/bemyndigelse til ejerforeningen.

Ved udstedelse af ejerpantebrev bør der i teksten gives fuldmagt til ejerforeningen c/o administrator til at underskrive påtegninger af enhver art, blandt andet til brug hvis man ikke kan skaffe underskrift fra den der er kreditor ifølge ejerpantebrevet. Der bør ikke gives fuldmagt til andre end ejerforeningen da ejerforeningen må anses for at være det mest varige. Ved transport af ejerpantebrev skal fuldmagten og kapitel 51 påtegningen gentages eller fornyes for stadig at være gældende.

Pantstiftende vedtægter.

Pantstiftende vedtægter kræver ikke særlig gældsovertagelse ved ejerskifter.Da en pantstiftende vedtægt kun består af 1 dokument for hele ejerforeningen, er denne løsning endvidere den billigste med hensyn til den faste del af tinglysningsafgiften, der udgør 1.400 kr. pr. dokument. Da vedtægten både tinglyses som pant og servitut udgør den faste del af tinglysningsafgiften 2 x 1.400 kr. Pantstiftende vedtægter har tidligere haft den ulempe, at de ifølge Østre Landsret ikke kunne danne grundlag for udlæg med henblik på tvangsauktion. I de efterfølgende afgørelser fra Vestre Landsret den 12/1 1988 og Østre Landsret den 19/1 1989 er det imidlertid fastslået, at pantstiftende vedtægter kan danne grundlag for udlæg på lige fod med ejerpantebreve og skadesløsbreve.

Ifølge Højesterets kæremålsudvalgs kendelse af 15/3 1991, kan en pantstiftende vedtægt tinglyses, når den er vedtaget på generalforsamling med det fornødne flertal, selvom den ikke er underskrevet af samtlige ejerlejlighedsejere. Nogle tidligere landsretsafgørelser, krævede underskrift af alle ejere før tinglysning kunne ske.

Pantstiftende skøder.

Pantstiftende skøder svarer stort set til pantstiftende vedtægter, der er blot 1 dokument for hver ejerlejlighed. Pantstiftende skøder kan aflyses ved løs kvittering som ved skadesløsbreve.

Tilbage til ejendomsjura