Af Jens Arentoft, administrator A.D., www.ejendomsadministration.nu

Af det samlede antal private andelsboliger er omkring 3/4 etableret ved omdannelse af private udlejningsejendomme og langt de fleste er etableret inden for de seneste 25 år.

Tilbudspligt ifølge lejelovens §§ 100-105

Andelsboligforeningen erhverver oftest ejendommen på grund af reglerne om tilbudspligt i lejelovens §§ 100 - 105 som er gældende i hele landet. Lejelovens tilbudspligt blev indført i 1975.

Tilbudspligten omfatter rene beboelsesejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder og blandede ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder, der gerne må indeholde blandede lejemål. Det er den matrikulære afgrænsning, der er afgørende for, om en ejendom indeholder så mange lejligheder, at den er omfattet af tilbudspligten. Tilbudspligten opretholdes selv om ejeren efter lovens vedtagelse den 28/5 1979 foretager matrikulær udstykning i henhold til udstykningslovens regler.

Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte samt hvis en juridisk person (selskab/forening) arver ejendommen. Den gælder endvidere ved overdragelse af aktier eller anparter i aktie- og anpartsselskaber, når erhververen opnår den afgørende indflydelse i selskabet.

Der er ikke tilbudspligt for ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og der er ikke tilbudspligt ved tvangsauktion. Endvidere er der ikke tilbudspligt, hvis erhververen er staten, kommuner, saneringsselskaber, medejer, ægtefælle eller nært beslægtede.

Tilbudspligtens opfyldelse fremgår af lejelovens § 103. der bestemmer, at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder skal fremsætte tilbud om, at en andelsboligforening, der er dannet af beboerne, kan erhverve ejendommen på samme vilkår som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal kunne opfyldes af en andelsboligforening. Som dokumentation for salget skal tilbudet være vedlagt kopi af slutseddel eller skøde. Ved overdragelse som gave, fusion, mageskifte eller arveudlæg skal vedlæges en erklæring fra en sagkyndig, der er udpeget af boligretten, om at de tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom.

Senest samtidig med tilbudet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder driftsregnskab, driftsbudget, seneste varslingsskrivelser for omkostningsbestemt leje, ejendomsskattebillet, terminskvitteringer, forsikringspolicer, usædvanlige lejeforhold, lejeindtægt, verserende huslejenævnssager, forudbetalt leje, deposita, saldi på vedligeholdelseskonti, tingbogsattest og BBR-ejermeddelelse.

Acceptfristen skal være mindst 10 uger og løber først fra det tidspunkt hvor lejerne har modtaget alle oplysningerne. Juli måned, hvor mange holder ferie, regnes ikke med. Før 1/7 1991 var mindste acceptfrist 6 uger.

Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis ikke mindst 50% af lejerne af beboelseslejligheder på accepttidspunktet er medlemmer af foreningen, eller hvis foreningen ikke på anfordring kan dokumentere, at den kan betale den kontante udbetaling. Hvis lejerne ikke accepterer ejerens tilbud, kan ejendommen overdrages til andre på de tilbudte vilkår, såfremt skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter lejernes modtagelse af tilbudet.

Lejelovens tilbudspligt må ikke forveksles med den tilbudspligt, der tidligere fandtes i ejerlejlighedslovens §§ 11-15, og som blev ophævet ved lov nr. 461 af 19/11 1979.

Frivilligt initiativ fra lejernes eller udlejers side

Både lejerne og udlejer kan frivilligt tage initiativ til etablering af en andelsboligforening og vil her ikke være bundet af lejelovens krav om acceptfrist og dokumentation m.v. Man skal dog overholde reglerne i andelsboliglovens § 2 stk. 1-5 og § 3 stk. 1, der blandt andet kræver, at mindst 1/3 af ejendommens lejere af beboelseslejligheder er medlemmer af foreningen ved erhvervelsen.

Tilbage til ejendomsjura