Læs i foreningens vedtægter

Læs først i foreningens vedtægter hvilke begrænsninger der er i mulighederne for udlejning.

Ifølge § 12 i normalvedtægten for andelsboligforeninger  kan en andelshaver kun udleje eller udlåne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når en andelshaver af særlige grunde midlertidigt må fraflytte sin lejlighed for kortere periode. Bestyrelsen skal endvidere godkende lejeren og betingelserne for lejemålet. Udleje eller udlån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen efter betingelser fastsat af denne.

Vedtægterne indeholder normalt begrænsninger i  mulighederne for udlejning, hvorved det sikres, at andelshaverne som udgangspunkt selv bebor deres lejlighed.
Andelsboligloven indeholder i § 2 forbud mod salg af andele hvor lejligheden bebos af en oprindelig og uopsigelig lejer.

Ejerlejlighedsloven indeholder ikke forbud mod udlejning. Ejerforeningens vedtægter eller lejlighedens pantebreve kan indeholde forbud mod udlejning af ejerlejligheden.

Lejens størrelse ved udlejning af lejlighed

Ved udlejning af en andelslejlighed eller ejerlejlighed må lejen ikke overstige "det lejedes værdi".

Reglerne om det lejedes værdi findes i boligreguleringslovens § 17 (nedsættelse og tilbagebetaling af leje) § 29 c og § 29 e (henvisning til lejeloven), lejelovens §§ 47-53 (det lejedes værdi) og §§ 58-63 (forbedringer).

I Frederiksberg Kommune udgør det lejedes værdi i en ældre ejendom omkring 350 kr. pr. kvm. årligt. Hertil kan lægges forbedringsforhøjelser for forbedringer udført efter 1973, f.eks. nyt køkken, termovinduer, etablering af badeværelse og installation af fjernvarme. Såfremt lejligheden udlejes møbleret kan den årlige leje forhøjes med 10-15% af møblernes værdi på udlejningstidspunktet.

For en lejlighed på 50 kvm. svarer den årlige leje på 350 kr. pr. kvm. til en månedlig leje på kun 1.458 kr. Lejerne er ofte villige til at betale 2-3 gange den lovlige leje, men lejerens velvilje kan ikke lovliggøre en ulovlig høj leje.

Hvis lejligheden er gennemgribende istandsat med nyt køkken, nyt bad, termovinduer m.v. kan lejen formentlig fastsættes til "det lejedes værdi for gennemgribende istandsat lejlighed" som kan være et højere beløb end den omkostningsbestemte leje. Oplysning om størrelsen af "det lejedes værdi" kan forsøges indhentet hos huslejenævnet.

Lejelovgivningen skal beskytte lejerne mod grådige udlejere. Den smarte lejer underskriver derfor lejekontrakten med et smil, men anmoder herefter huslejenævnet om at nedsætte lejen til det lovlige niveau. Nedsættelse af lejen giver ikke udlejer ret til at opsige lejemålet.

Tidsbegrænsning

Lejeaftalen bør være tidsbegrænset for at opnå bedst mulig sikkerhed for at lejeren flytter ud igen. 

Ifølge lejelovens § 80 kan den tidsbestemte lejeaftale ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Det kan give problemer hvis lejeaftalen forlænges efter udløbet af den tidsbegrænsede periode, idet lejeren herved kan få en forventning om, at lejeaftalen kan forlænges flere gange, og tidsbegrænsningen herved bliver uklar.

Hvis tidsbegrænsningen bortfalder eller tilsidesættes, kan udlejer opsige lejemålet med 1 års varsel, hvis han selv ønsker at benytte det lejede, og hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.  

Lejekontrakten

Lejeaftalen bør indgås på en lejekontrakt, der er autoriseret af Bygge- og Boligstyrelsen. De autoriserede boliglejekontrakter er typeformular A, 7. udgave af 2/1 1996 og typeformular A, 8. udgave af 3/9 2001. 
7. udgave kunne benyttes ved indgåelse af lejeaftaler til og med den 3/3 2002.

Da en lejeaftale ifølge lejelovens § 4, stk. 2 anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen, bør lejeaftalen i alle tilfælde være skriftlig, således at tidsbegrænsningen kan bevises. 

Tidsbegrænsningen kan skrives i kontrakten på følgende måde:
"Lejemålet er tidsbegrænset og gælder kun for perioden 1/4 2010 - 31/3 2012. Lejeren fraflytter lejemålet 31/3 2012 uden opsigelse. Lejemålet er uopsigeligt for begge parter i lejeperioden"

Såfremt det udlejede er en ejerlejlighed tilføjes desuden følgende (se lejelovens § 84 litra d): "Inden lejemålets indgåelse er lejeren gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter lejelovens § 83."

Denne tekst skal ifølge lejelovens § 5 fremhæves for at være gyldig, f.eks. ved understregning eller kursivering.

Vestre Landsrets dom af 13/9 2011 TBB 2012 side 36: Ejerlejlighed udlejet uden tidsbegrænsning kunne ikke opsiges af udlejer, da lejer ved kontraktindgåelsen ikke bevisligt var blevet oplyst om, at der var tale om en ejerlejlighed med opsigelsesmulighed efter lejelovens § 84 litra d.

Ved anvendelse af typeformular A, 8. udgave af 3/9 2001 skal tidsbegrænsningen skrives i kontraktens § 11 om særlige vilkår.

Elektronisk udgave af typeformular A 8. udgave af 3/9 2001 kan downloades her: Boliglejekontrakt A 8

Enkeltværelse i udlejers beboelseslejlighed

Ved udlejning af enkeltværelse til beboelse i udlejers beboelseslejlighed som udlejer bebor, gælder særlige regler om leje og opsigelse.
Sådanne lejemål kan opsiges med 1 måneds varsel, jævnfør lejelovens § 82 og  § 86. Lejen fastsættes til det lejedes værdi, jævnfør lejelovens §§ 47-53 og boligreguleringsloven §§ 30-33.
Der gælder derfor særlige regler for lejefastsættelsen når der er tale om udlejning af et værelse i udlejers beboelseslejlighed som udlejer bebor.
Det er svært at fastsætte et præcist lejebeløb, da det afhænger meget af lejemålets kvalitet og hvilke faciliteter der er adgang til, men et niveau på 1.000-2.000 kr. pr. kvm. årligt er formentlig passende i Københavnsområdet.

Tilbage til ejendomsjura