Følgende fremgår af § 2 i normalvedtægten:

"Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.

Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9.

Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.

Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal."

Det betyder, at der kræves 2/3 flertal for f.eks. etablering af elevatorer eller garager i ejerforeninger hvor disse ikke findes i forvejen. 2/3 flertal kræves tillige for ændringer i anvendelsen af fællesejendom og retlige dispositioner over fællesejendom. Nødvendig reparation, vedligeholdelse eller udskiftning af eksisterende bygningsdele kan besluttes med simpelt flertal uanset udgifternes størrelse.

Vinduesudskiftningen

I en ejerforening som består af 9 lejligheder blev det på en generalforsamling med almindeligt stemmeflertal besluttet at udskifte ejendommens vinduer. Beslutningen skete på grundlag af dirigentens beslutning om, at forslaget om udskiftning af ejendommens vinduer med termovinduer kun kræver almindeligt flertal for at kunne vedtages.

Imod forslaget stemte en ejer med et fordelingstal på 365/1000 og der var derfor ikke 2/3 flertal for forslaget.

Vinduerne var i en så dårlig tilstand at maling og kitning var nødvendig, og denne udgift ville være lige så stor som udgiften ved udskiftning til nye vinduer, da der kunne opnås statstilskud. Udskiftning af vinduerne var derfor ikke begrundet i et ønske om at forbedre ejendommen.

Vestre Landsrets dom

Landsretten har fastslået, at den løsning der blev vedtaget med almindeligt flertal, efter sit økonomiske omfang og sin beskaffenhed ikke kunne karakteriseres som en "væsentlig forandring" af ejendommens fælles bestanddele.

Beslutningen om udskiftning af vinduer var derfor gyldig.

Østre Landsrets dom af 11/11 2010 TBB 2011-2 side 151

Landsretten fastslog at ejerforeningen ved simpelt flertal kunne træffe beslutning om udskiftning af vinduer, som et led i vedligeholdelsen af ejendommen.

De eksisterende vinduer var fra ejendommens opførelse i 1913 og der var forsatsruder til nogle af vinduerne. De nye vinduer var med koblede ruder.

Tilbage til ejendomsjura