Af Jens Arentoft, administrator A.D., www.ejendomsadministration.nu

Lejligheden besigtiges

Ved besigtigelse af lejligheden har sælgeren som regel udarbejdet en oversigt over de poster, der ønskes medregnet i prisen.

Lejligheden gennemgåes rum for rum og det noteres, hvilke forbedringer og foranstaltninger, der forefindes.

Forbedringer og inventar, der er særligt tilpasset eller installeret, specificeres på et vurderingsskema, hvor der for hver post anføres beskrivelse, anskaffelsespris, anskaffelsesår og vurderet salgspris.

Regninger

Andelsboligloven kræver ikke, at anskaffelsesprisen skal dokumenteres ved regninger, men foreliggende regninger er dog det bedste grundlag for vurdering af værdien.

Eget arbejde

I anskaffelsesprisen kan medtages værdien af eget arbejde, såfremt det er udført håndværksmæssigt korrekt. Værdien af eget arbejde kan med rimelighed sættes til en almindelig håndværkerløn på ca. 150 kr. pr. time gange det antal timer, som det ville have taget en faglært at udføre forbedringen.

Afskrivning

Loven angiver ikke hvilken afskrivningsperiode eller afskrivningsmetode, der skal anvendes. Ifølge den redegørelse fra 1980 der danner grundlag for andelsboligloven, fremgår det af side 125, at ".. der skal lægges vægt på anskaffelsespris, og der skal foretages afskrivning."

Det er ikke tilstrækkeligt at henholde sig til, at forbedringens værdi reduceres som følge af almindelige prisstigninger. Den mest overskuelige afskrivningsmetode er lineær afskrivning hvor hver forbedring nedskrives med samme beløb hvert år.

Meningen med lovens begrænsede oplysninger om prisfastsættelse er, at der skal være mulighed for en individuel bedømmelse. Man skal derfor ikke benytte en afskrivningsperiode på 20 år for et nyt køkken, hvis dette allerede er misrøgtet efter 1 år. For så vidt muligt at opnå et ensartet udgangspunkt for afskrivningsregler i alle foreninger, kan man ved vurdering anvende det katalog over forbedringer og løsøre, der er anført i ABF-håndbogen.

Forbedringer

Ifølge andelsboligloven (ABL) § 5 stk. 11 skal værdien af forbedringerne i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Hvis en andelshaver har fået en forbedring uden at betale for den, kan der ikke forlanges forbedringsværdi for denne forbedring ved salg.

Ifølge punkt 4 i cirkulære nr. 43 af 21/4 1986 forstår man ved anskaffelsesprisen det beløb, som forbedringerne rent faktisk har kostet at udføre, og ikke hvad de ville have kostet at udføre på overdragelsestidspunktet.

Der kan ikke lægges vægt på en eventuel handelsværdi af den pågældende forbedring.

Ved afgørelsen af, om en given foranstaltning kan betragtes som en forbedring, må der blandt andet lægges vægt på, om foranstaltningen kan siges at have tilført lejligheden øget brugsværdi.

Inventar der er særlig tilpasset eller installeret

Ifølge ABL § 5 stk. 12 må sælger kun kræve, at køber overtager inventar, hvis dette er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden.

Det fremgår hverken af loven eller cirkulæret fra 21/4 1986, om særligt tilpasset eller installeret inventar skal værdiansættes på grundlag af anskaffelsesprisen, som ved forbedringer, eller om det skal ansættes til handelsværdien som ved løsøre.

Vejledning er imidlertid givet i § 20 i normalvedtægten fra 1988, hvor det er anført, at værdien fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage. Der henvises derfor til afsnittet om forbedringer.

Vedligeholdelsesstand

Der skal kun tages hensyn til lejlighedens vedligeholdelsesstand hvis den afviger væsentligt fra gennemsnittet. Pristillæg for god vedligeholdelsesstand kan ikke gives med det faktiske udgiftsbeløb, men der må foretages en betydelig reduktion af beløbet.

Anden retshandel, herunder salg af løsøre

Sælger må ikke betinge handlen af, at køber indgår anden retshandel, se herom også lejelovens § 6 om ulovlig dusør, der efter retspraksis også gælder ved køb af andelslejligheder. Køber kan dog frivilligt indgå anden retshandel, hvis prisen i denne er rimelig.

Ved salg skal løsøre derfor ansættes til almindelig handelsværdi, i modsætning til fast inventar, hvor der ikke må tages hensyn til handelsværdi. Ved handelsværdi forstås den pris, som løsøret kan sælges til gennem marskandiser, kommissionsforretning eller avisannoncer.

Det fremgår ikke af lov eller cirkulære hvor længe køber kan vente med at meddele at han ikke ønsker at købe løsøret. Delvis vejledning er givet i utrykt dom fra Københavns Byret (FL 194/1991), refereret i Fagligt Nyt 10/1992:

Andelslejligheden blev solgt til overtagelse 1/8 1991. Køber modtog ved brev af 13/8 1991 en specifikation over forbedringer og løsøre. Den 28/8 1991 meddelte køber skriftligt, at hun ikke ønskede at overtage den væsentligste del af løsøret. Da køber havde overtaget løsøret den 1/8 1991 og først reagerede 14 dage efter modtagelse af specifikationen, fastslog retten, at køber ikke kunne afslå at købe løsøret. På baggrund af denne dom, og i øvrigt ud fra en rimelighedsbetragtning, må det antages at køber kun kan afslå at købe løsøret såfremt dette meddeles til sælger senest ved lejlighedens overtagelse. Såfremt køber ikke har modtaget specifikation med pris for løsøret må fristen udskydes.

Ulovlige forbedringer

Forbedringer m.v., der er udført i strid med bygningsreglementet, må som udgangspunkt vurderes til 0 kr. i værdi. Eventuelle krav fra bygningsmyndighederne om lovliggørelse vil blive rettet mod andelsboligforeningen som ejer af ejendommen, og foreningen bør derfor tilbageholde en del af salgssummen til betaling for fjernelse af ulovlige forbedringer m.v.

Hvis der er tale om ulovlige forbedringer m.v., som det er muligt at lovliggøre, må sælger sørge for denne lovliggørelse eller der må i vurderingen fratrækkes det beløb, som lovliggørelsen skønnes at ville koste, hvorefter foreningen må stå for lovliggørelsen.

Ofte har sælger meget travlt med at få gennemført salget, og det aftales derfor, at køber sørger for lovliggørelse mod at få et nedslag i prisen. Hvis nedslaget ikke dækker udgifterne ved lovliggørelsen, vil der være tale om maskeret overpris, og denne metode kan derfor ikke anbefales.

Tilbage til ejendomsjura